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特大城市的土地市場變局
李宇嘉
進入第四季度，北京、上海、深圳等特大城市掀起瞭推地熱潮，土地市場交投活躍，甚至出現瞭“逢推勞工紓困貸款率利2016何時可以申請~2016代辦貸款公司推薦哪一家?地、必地王”的火爆景象。葛洲壩以49.5億拿下北京豐臺樊傢村地塊，不僅以7.5萬元的樓面價超越瞭著名的農展館地王、創造瞭北京新地王，而且開啟瞭年末“推地潮”。從
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10月20日至11月23日，北京將推29宗土地，起拍價合計577億，按今年40%左右的平均溢價率，四季度北京土地出讓將達到800至1000億，全年有望實現1800至2000億的出讓收入。
今年前三季，上海出讓土地1019億，按1500億的計劃，四季度還將有400至500億的推地計劃，也將出現年末“推地潮”。近期，上海掛牌未出讓的13宗土地起拍總價超過200億，其中不乏江灣新城、蘇河灣等有望創造新地王的優質地塊。9月2日，天津津南地塊以35%的溢價率、每平方米22392元的樓面地價，創造瞭新的單價地王。同時，今年以來樓市成交量同比近翻番、房價漲幅排名TOP10中的南京、杭州、武漢、鄭州等大城市，也有望迎來年末土地市場的“盛宴”。
由於“金九銀十”的帶動、開發商業績壓力的驅動，四季度往往是樓市銷售旺季。土地市場更是如此，交易往往占到全年土地交易的三分之一乃至二分之一。不過，除瞭季節性規律的原因，近期特大城市土地市場的火爆，貨幣寬松和資金面友好也是重要驅動因素。9月末，M2餘額同比增長13.1%，連續三個月高於13%、超過年度12%的增速目標。今年以來樓市成交量連續回升，可開發商新開工和拿地量一直在下滑。1至9月，全國商品住宅銷售額同比增長18.2%，而新開工和土地購置卻分別下滑12.6%和33.8%。因此，四季度以來，開發商自有資金非常充裕。1至9月，開發企業銷售房屋回籠資金同比增長7.9%。同時，今年以來公司債券融資“井噴”，其中房地產企業發債占比達60%，且發債利率比2011至2014年平均水平降低瞭2個百分點以上。因此，銷售回籠資金充裕，疊加融資極其寬松，開發商拿地“彈藥”充足。更何況，低利率環境下，購置土地等資產屬性強的資產是較為理想的投資選擇。另外，特大城市樓市庫存消化周期降至12個月以下，開發商開始在這些城市“補庫存”。
土地市場年末火爆，也折射出未來特大城市土地市場幾個新特征。一是高地價常態化。今年，北京已出讓的25宗住宅地塊，實際樓面價超過每平方米3萬元的多達12宗，在待出讓的19宗地塊中，五環內3宗地塊樓面價均將在每平方米50000元以上。同時，據CRIC統計，1至9月，北京共誕生瞭5個總價地王、1個單價地王，上海則誕生瞭3個總價地王、2個單價地王。以開發商目前的“搶地”勢頭，北京地王隨時可能被刷新。在韓正書記“10·9”講話以後，近期上海調整瞭住宅地塊出讓的規劃條件，在新增供地中增加住宅用地供應、增加中小戶型住房和保障房供應，但由於出讓底價未調整，純商品住房用地的樓面價格可能還會像北京一樣創出“天價”來。
這就說到瞭特大城市土地市場走勢的第二個特征：增加土地供應未必能平抑房價。事實上，2011年以來，全國80%的地王均產生於特大城市。“逢推地、必地王”的趨勢，讓特大城市商品住宅“豪宅化”，有媒體甚至稱北京進入瞭“10萬+”的“頂豪化”階段。據CRIC的統計，明年，北京預計售價在每平方米10萬的項目將接近50個，目前已入市的項目近25個。去、今兩年，深圳出讓的僅有兩宗商品住宅用地，全為“地王”。
在樓市大周期下行階段，包括一線城市在內的特大城市，因人口和產業集聚效應顯著，成為樓市投資的“安全島”，恒大、碧桂園等長期紮根二、三四線城市的龍頭開發商，也紛紛回歸特大城市。另外，特大城市進入城市更新階段，拆遷成本居高不下，未來土地價格或許“沒有最高、隻有更高”。因此，未來特大城市即便增加土地供應，供應量也有限，也難以平抑房價。
這又將引發出未來特大城市土地市場運行的第三個特征：在“高地價、高房價”常態下，政府供地模式變化，在保護城市中堅力量的前提下，讓地價和房價充分市場化。北京自住型商品房供應占比近50%，目的在於保障北京戶籍人口、必要人才、公務人員的住房需求。上海近期調整土地出讓規劃，擬出讓的三宗宅地，中小戶型住房、保障房供應占比達到60%。增加住宅用地、中小戶型住房、保障房供應，將成未來土地供應的基本規劃條件。
在宣佈調整土地出讓規劃的同時，上海市委書記韓正還重點談到瞭高房價將損傷城市競爭力、損傷上海推進科技創新中心建設戰略。由此，上海將保障戶籍人口、人才在內的城市中堅力量，擺脫房價高漲的羈絆。深圳也類似，在戶籍人口“應保盡保”的情況下，“十三五”期間，深圳將加大人才安居力度，建設20萬套安居型商品房。這樣，未來深圳供地將向保障房傾斜。
（作者系深圳市房地產研究中心高級研究員）
(責任編輯：UF020)
原標題：特大城市的土地市場變局
新聞來源http://business.sohu.com/20151023/n423950875.shtml
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